Licence touristique en Espagne par région : Mairies qui bloquent ou facilitent la location courte durée

En résumé : Licence touristique en Espagne (Licencia Turística / VFT / HUT) par région

Qu’est-ce que la licence touristique en Espagne et quelle est la situation actuelle ? La licence touristique (souvent appelée Licencia de Vivienda de Uso Turístico – VUT, VFT ou HUT) est l’autorisation administrative obligatoire permettant de louer un logement à des touristes pour de courtes durées (Airbnb, Booking, VRBO). En Espagne, l’octroi des licences ne dépend pas d’une règle unique mais d’un mille-feuille réglementaire géré conjointement par les Communautés Autonomes et les municipalités (mairies).

• Barcelone supprime-t-elle vraiment toutes ses licences touristiques ? Oui, la mairie de Barcelone a initié un plan drastique visant à ne renouveler et à annuler l’ensemble des ~10 000 licences de logements touristiques d’ici à la fin du premier trimestre 2028 (en s’appuyant sur le décret-loi catalan 3/2023). D’autres villes (Valence, Palma de Majorque, Madrid, Malaga) appliquent également des moratoires stricts ou des interdictions ciblant les centres historiques.
• Puis-je acheter un bien avec une licence existante et la conserver ? Attention piège ! Dans de nombreuses régions et municipalités, la licence touristique n’est plus attachée à l’immeuble mais à la personne (titulaire) ou soumise à un droit de caducité en cas de vente. De plus, les copropriétés (Comunidad de Propietarios) ont légalement le pouvoir de bloquer la location saisonnière à la majorité qualifiée.
• ⚠️ Le rôle indispensable de l’avocat : L’agent immobilier cherche avant tout à concrétiser la vente et met souvent en avant un « potentiel locatif ». Seul votre avocat francophone indépendant réalisera l’audit d’urbanisme complet (Due Diligence), contrôlera les statuts de la copropriété, vérifiera le certificat d’habitabilité (Cédula/LPO) et confirmera la faisabilité réelle d’une exploitation en location de courte durée.

Pourquoi la location touristique est-elle devenue un casse-tête réglementaire en Espagne ?

Investir dans l’immobilier espagnol pour générer des revenus locatifs via des plateformes comme Airbnb ou Booking.com est une stratégie prisée par les acheteurs internationaux. Toutefois, le marché de la location saisonnière a subi une transformation réglementaire majeure ces dernières années.

Face à la crise du logement, à la hausse des loyers résidentiels et au phénomène de surtourisme, les autorités espagnoles ont progressivement durci l’accès aux licences touristiques. Ce durcissement repose sur trois niveaux de contrôle :

1. La réglementation régionale (Comunidad Autónoma) : Chaque région fixe le cadre général de déclassement ou d’enregistrement du logement (Registro de Turismo), le nombre minimal de pièces, les équipements requis et les règles de souscription d’assurances de responsabilité civile.
2. Le Plan Local d’Urbanisme (Ayuntamiento / Mairie) : La mairie de chaque commune dispose du droit de déclarer des zones saturées (zonas tensionadas), d’imposer des moratoires d’octroi ou d’exiger une entrée indépendante pour l’appartement (ce qui rend la licence quasiment impossible en immeuble collectif).
3. La Loi sur la Copropriété (Ley de Propiedad Horizontal – LPH) : Depuis la réforme de l’article 17.12 de la LPH, les assemblées de copropriétaires peuvent voter l’interdiction ou le limogeage des activités touristiques au sein de l’immeuble à une majorité qualifiée des 3/5èmes des quotes-parts.

⚠️ Mise en garde primordiale : L’agence vend du rêve locatif, l’avocat vérifie la loi !
Une agence immobilière qui vous affirme qu’un bien « possède déjà sa licence » ou qu’il est « facile d’en obtenir une » n’engage aucunement sa responsabilité juridique si la mairie refuse l’enregistrement ou si la copropriété interdit la location courte durée. Ne signez aucun acompte ni contrat d’Arras sans la validation préalable de votre cabinet d’avocats.

📊 Panorama par Région et Mairie : Qui Bloque et Qui Facilite ?

Voici le point complet sur la situation administrative et municipale dans les principales zones touristiques espagnoles :

🔎 Focus sur Barcelone : La suppression programmée de 10 000 licences touristiques

L’annonce de la mairie de Barcelone et de la Généralité de Catalogne a provoqué un séisme sur le marché immobilier européen.

 1. Comment fonctionne le décret-loi 3/2023 en Catalogne ?

• Le gouvernement catalan a accordé aux municipalités classées en tension résidentielle un cadre légal leur permettant de limiter drastiquement ou de faire disparaître les HUT (Habitatges d’Ús Turístic).
• Les licences qui étaient historiquement accordées à perpétuité sont désormais transformées en licences temporaires d’une durée de 5 ans.
• Pour renouveler sa licence à l’échéance des 5 ans (à partir de fin 2028), le propriétaire doit prouver que le Plan d’Urbanisme local (PEUAT) autorise l’activité dans sa zone.

2. Le plan d’extinction totale à Barcelone d’ici 2028

• La mairie de Barcelone a publiquement confirmé qu’elle n’accorderait aucun renouvellement d’autorisation d’usage touristique pour les 10 101 appartements déclarés de la ville.
• Concrètement, d’ici la fin du premier trimestre 2028, plus aucun appartement en immeuble collectif à Barcelone ne pourra légalement opérer sur Airbnb ou Booking.
• Les propriétaires qui tentent de revendre leur bien actuellement en affichant la licence touristique comme une « plus-value » vendent en réalité un droit éphémère qui s’éteindra automatiquement.
• Seul votre avocat indépendant peut auditer la situation d’un appartement catalan pour éviter d’acheter un bien surévalué sur la base de revenus locatifs appelés à disparaître.

⚠️ Les pièges juridiques de la Copropriété (Ley de Propiedad Horizontal)

Même si la région et la mairie autorisent la délivrance de licences touristiques dans une rue donnée, un obstacle majeur peut anéantir votre projet locatif : la copropriété de l’immeuble (Comunidad de Propietarios).

Le droit de veto des voisins (Majorité des 3/5èmes)

• En vertu de l’article 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) espagnole :
  Les propriétaires d’un immeuble peuvent décider d’interdire ou de limiter l’exercice de l’activité de location touristique dans le bâtiment.
• Cette décision doit être votée en Assemblée Générale à la majorité des 3/5èmes des propriétaires (représentant également 3/5èmes des quotes-parts de copropriété).
• De plus, la copropriété peut légalement augmenter les charges de copropriété du logement touristique jusqu’à un plafond de 20 % supplémentaire par rapport aux autres copropriétaires.

⚠️ Audit indispensable de l’avocat :
Avant de signer l’engagement d’achat (Arras), votre avocat doit demander au syndic (Administrador de Fincas) un certificat officiel rédigé par le secrétaire de la copropriété. Ce document confirme l’absence de clause ou de vote d’assemblée interdisant l’activité touristique dans l’immeuble. Si les statuts enregistrés (Estatutos de la Comunidad) interdisent la location courte durée, la mairie refusera systématiquement la licence.

💶 Fiscalité des revenus touristiques en Espagne (IRNR / IVA / Modelo 210)

Exploiter un bien en location saisonnière en Espagne génère des obligations fiscales précises qu’il convient de budgétiser soigneusement.

📋 Les 5 étapes pour sécuriser l’achat d’un bien locatif en Espagne (Timeline)

⚖️ Pourquoi l’avocat indépendant est VOTRE SEULE GARANTIE face aux agences immobilières ?

En Espagne, les agences immobilières sont payées à la commission lors de la conclusion de l’acte de vente. Elles ont un intérêt commercial direct à promouvoir l’attractivité locative d’un bien.

Cependant, les règles d’octroi des licences sont devenues si complexes et évolutives qu’une simple erreur de diagnostic peut paralyser votre projet d’investissement :

• Risque d’amende pour location clandestine : Exploiter un logement touristique sans licence enregistrée expose le propriétaire à des amandes administratives allant de 10 001 € à plus de 60 000 € selon les régions (notamment en Catalogne, aux Baléares et en Andalousie), assorties de l’obligation d’arrêt immédiat de l’activité.
• Caducité de la licence lors du changement de propriétaire : Dans certaines communes, la licence touristique est nominative et ne se transmet pas lors de la vente. L’acheteur doit réintroduire une nouvelle demande… qui sera refusée si un moratoire est entré en vigueur entre-temps.
• Erreur sur le type de location : Confondre la location touristique (courte durée à la nuitée/semaine) et la location de saison (Alquiler de temporada / bail de quelques mois) peut entraîner un redressement fiscal et juridique lourd.

Seul un avocat francophone indépendant spécialisé en droit immobilier espagnol réalisera une Due Diligence rigoureuse pour vous prémunir contre ces risques.

❓ Foire aux Questions (FAQ)

Puis-je continuer à louer sur Airbnb à Barcelone si j’achète un bien qui a DÉJÀ une licence ?

Pour le moment oui, mais attention à l’échéance : en raison du décret-loi 3/2023 et du plan municipal de Barcelone, toutes les licences touristiques existantes à Barcelone prendront fin au plus tard en 2028. Vous ne pourrez pas la renouveler pour de la location saisonnière de courte durée. Acheter un bien à Barcelone en comptant sur la location touristique à long terme est un projet à très haut risque.

Quelle est la différence entre location touristique (VUT) et location de saison (Alquiler de Temporada) ?

La location touristique concerne des séjours très courts (quelques jours à quelques semaines) à des fins de vacances, ne nécessitant pas de justification de motif de séjour. La location de saison (Alquiler de Temporada) s’adresse à des locataires temporaires ayant un motif précis (étudiants, nomades numériques, missions professionnelles de 3 à 11 mois). La location de saison ne nécessite généralement pas de licence touristique, mais doit impérativement comporter un contrat justifiant le motif de la temporalité.

Est-il vrai que la copropriété peut me faire fermer mon Airbnb après l’achat ?

Oui. Si la copropriété vote à la majorité qualifiée des 3/5èmes une modification des statuts interdisant la location touristique, ou si une telle clause préexistait dans les statuts enregistrés au Registre de la Propriété, l’assemblée des copropriétaires peut vous attaquer en justice pour exiger la cessation immédiate de l’activité locative.

Quels sont les frais fiscaux applicables lors de l’achat d’un bien pour location touristique ?

Lors de l’achat, vous devrez vous acquitter soit de l’ITP (Impôt sur les Transferts Patrimoniaux) pour un bien ancien (de 6 % à 11 % selon la région), soit de l’IVA à 10 % pour du neuf (VEFA). En outre, n’oubliez pas d’intégrer dans votre budget global les honoraires d’avocat, les frais de notaire et le coût du certificat de compatibilité urbanistique.

💬 Le mot de la fin : Protégez votre capital locatif avec un conseil juridique dédié

Investir dans la location touristique en Espagne offre de belles opportunités de rendement, à condition d’anticiper la jungle réglementaire locale et les évolutions législatives municipales.

Face à la multiplication des moratoires et à l’interdiction progressive des licences dans les grandes métropoles, ne faites jamais confiance aux seules affirmations verbales d’un vendeur ou d’un agent immobilier.

Faites vérifier l’intégralité du dossier administratif, urbanistique et juridique par un avocat spécialisé avant de vous engager financièrement.